Geerbtes Haus verkaufen, vermieten oder selber nutzen: Ratgeber für Alleinerben und Erbengemeinschaften

Wenn ein Angehöriger stirbt und eine Immobilie hinterlässt, müssen die Erben entscheiden, was weiter damit geschehen soll. Mit dem Nachlass übernehmen sie auch die Verantwortung, so dass zum Trauern oft wenig Zeit bleibt. Wichtige Fragen müssen geklärt, Formalitäten erledigt und Fristen eingehalten werden - und das in einer Situation, die nicht nur schmerzlich, sondern für die meisten Erben auch völlig neu ist.

In diesem Ratgeber erfahren Sie, was Sie als Alleinerbe oder Erbengemeinschaft beachten müssen, wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen, vermieten oder selbst bewohnen möchten. Hier finden Sie Informationen zum Erbrecht, zu den Voraussetzungen für den Verkauf einer geerbten Immobilie und den konkreten Abläufen. Das Ziel dabei sollte immer eine möglichst rasche, friedliche und umfassende Einigung sein. Denn nur so lässt sich verhindern, dass zum persönlichen Verlust noch ein finanzieller Schaden hinzukommt, etwa durch einen langjährigen Rechtsstreit, eine Zwangsversteigerung oder den Wertverfall einer ungenutzten Immobilie.

Was ist zu beachten, wenn ein Haus geerbt wird?

Testament und Brief Haus vererben

Als Erbe werden Sie zum Rechtsnachfolger des Erblassers. Neben den Vermögenswerten übernehmen Sie also auch dessen Schulden und Verbindlichkeiten. Wollen Sie ein geerbtes Haus verkaufen, sollten Sie daher zunächst umgehend klären, ob und in welcher Höhe der Nachlass durch Hypotheken o. Ä. belastet ist. Das können Sie in aller Regel direkt bei der Bank des Erblassers erfragen.

Lassen Sie außerdem zeitnah den aktuellen Verkehrswert des Hauses ermitteln, am besten durch einen unserer erfahrenen, neutralen Immobiliensachverständigen. Ist der Wert höher als die Schulden, kann das Haus mit Gewinn verkauft werden. Ist das Haus hingegen überschuldet und reichen auch die anderen Vermögenswerte nicht zur Schuldendeckung, kann es sinnvoll sein, das Erbe auszuschlagen. Dann verzichten Sie jedoch auf den gesamten Nachlass - die Teilausschlagung bzw. Teilannahme eines Erbes ist laut § 1950 BGB nicht möglich.

Zur Ermittlung der Verbindlichkeiten und zur Wertfeststellung des Hauses brauchen Sie keinen Erbschein. Es reicht, die Sterbeurkunde und das Stammbuch (bzw. eine Abstammungs-/Geburtsurkunde) vorzulegen. Diese Information ist sehr wichtig, denn sobald Sie einen Erbschein beantragt haben, gilt das Erbe als angetreten. Eine nachträgliche Ausschlagung ist nur in Ausnahmefällen und mit anerkanntem Anfechtungsgrund möglich.

Geerbtes Haus verkaufen oder Erbe ausschlagen: Wie viel Zeit habe ich?

Bei einer Erbengemeinschaft kann jeder für sich entscheiden, ob er das Erbe antreten oder ausschlagen will. Denken Sie jedoch daran: Wenn Sie das Erbe ausschlagen und Kinder haben, nehmen diese Ihren Platz in der Erbfolge ein. Volljährige Kinder müssen sich dann ebenfalls frist- und formgerecht für oder gegen das Erbe entscheiden. Bei minderjährigen Kindern genügt die Unterschrift der Sorgeberechtigten.

Um das Erbe auszuschlagen, haben Sie sechs Wochen Zeit. Nur wenn Sie im Ausland waren, als Sie von dem Erbfall erfahren haben, oder der Erblasser selbst im Ausland wohnte, verlängert sich diese Frist auf sechs Monate. Liegt bis dahin keine formelle Ausschlagung vor, werden Sie auch ohne weitere Unterschrift oder Zustimmung automatisch zum Erben. Und das kann bei einem überschuldeten Nachlass nicht nur für Sie, sondern für die ganze Familie und ihre Nachfolger bittere Konsequenzen haben.

Handeln Sie darum bei den Wert- und Schuldenermittlungen möglichst rasch, selbst wenn Sie eigentlich viel mehr Zeit zum Trauern, Nachdenken und Entscheiden bräuchten. Wir helfen Ihnen bei allen notwendigen Formalitäten, damit Sie auch in dieser schwierigen und verwirrenden Situation nicht den Überblick verlieren, übereilt handeln oder eine wichtige Frist versäumen.

Haus geerbt - in welchen Fällen darf ich die Immobilie verkaufen?

Überweisungsschein Erbschaftsteuer Haus geerbt

Oft gibt es viele gute Gründe, die dafür sprechen, ein geerbtes Haus zu verkaufen. Etwa eine für alle Erben ungünstige Lage, eine schlechte Verkehrsanbindung, hohe Instandhaltungskosten oder größerer Sanierungsbedarf. Umgekehrt können jedoch ein hoher Wert und eine gute Lage auch Argumente für den Verkauf sein. Ist die aktuelle Marktsituation für das geerbte Haus gerade sehr günstig, kann der Verkaufserlös den Erben beim Erfüllen ihrer Träume helfen - oder einen Neustart in finanzieller Sicherheit ermöglichen.

Allerdings dürfen Sie nur als Alleinerbe im Alleingang verkaufen. In einer Erbengemeinschaft müssen sich die Erben vorher einig sein. Nur wenn alle zustimmen, ist es möglich, die geerbte Immobilie zu veräußern. Und je weniger Streit es gibt, desto mehr haben später alle Beteiligten davon. Setzen Sie also auf offene und ehrliche Kommunikation, auch und gerade wenn Sie unterschiedlicher Meinung sind.

Hat sich die Erbengemeinschaft schon vor Ablauf der Ausschlagungsfrist zum Antreten des Erbes entschlossen und auf den Hausverkauf geeinigt, müssen sich die Erben als neue Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen. Dazu muss der Erbschein beim Nachlassgericht beantragt und dann beim Grundbuchamt vorgelegt werden. Hat der Erblasser ein notarielles Testament hinterlassen, kann die Rechtsnachfolge auch damit nachgewiesen werden. Die Umschreibung eines geerbten Hauses auf einen Alleinerben oder eine Erbengemeinschaft ist gebührenfrei.

Wenn der Wert des Hauses bis dahin noch nicht ermittelt wurde, ist das der nächste wichtige Schritt. Nach der Einigung und dem Antritt des Erbes haben Sie viel mehr Zeit; bei der Wertfeststellung und dem Verkauf des Hauses gibt es keine amtlichen Fristen. Jetzt können Sie in aller Ruhe gemeinsam entscheiden, welchen Gutachter bzw. vertrauenswürdigen Immobilienmakler Sie hinzuziehen möchten, um Sie bei der Veräußerung Ihrer Immobilie zu unterstützen.

Einer der Erben möchte das Haus behalten, muss er die anderen auszahlen?

Gesetzestext Erbrecht Pflichtteil Immobilie verwalten mit Erbengemeinschaft

Will einer der Erben das Haus behalten, um es zu vermieten oder darin zu wohnen, kann er es selbst kaufen. Allerdings muss er dann seine Miterben durch eine Ausgleichszahlung finanziell entschädigen. Die Höhe des Auszahlungsbetrages ergibt sich aus dem aktuellen Verkehrswert der geerbten Immobilie. Auch hier muss also zuallererst festgestellt werden, wie viel das Haus wert ist - und zwar am besten von einem neutralen Experten, damit es nachher keine Streitigkeiten über den ermittelten Betrag gibt.

Kann der kaufwillige Erbe den Auszahlungsbetrag aus eigener Tasche aufbringen oder einen entsprechenden Kredit aufnehmen, steht dieser Lösung nichts im Wege. Das Haus geht dann in den Besitz dieses Erben über, und mit der Auszahlung der Miterben sind die Erbauseinandersetzung und die Erbengemeinschaft beendet.

Ist auf diese Art keine Einigung möglich, kann ein Erbe, der gegen den Willen eines anderen ein geerbtes Haus verkaufen will, als letzte Möglichkeit die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Dagegen kann derjenige, der das Haus behalten möchte, nichts unternehmen, doch immerhin besteht die Möglichkeit, selbst bei der Versteigerung mitzubieten.

Was, wenn ein Miterbe bereits im Haus wohnt?

Wenn ein Miterbe, etwa der Ehepartner des Erblassers, im Haus wohnt, gibt es mehrere Möglichkeiten: Entweder hat die oder der Verstorbene testamentarisch ein Wohnrecht festgelegt und/oder die Bedingungen dafür definiert. Oder es gibt kein solches Testament, dann muss die Erbengemeinschaft gemeinsam entscheiden, ob der Miterbe künftig Miete oder eine Nutzungsentschädigung zahlen soll. Den- oder diejenige einfach "vor die Tür zu setzen" ist in aller Regel nicht möglich - nicht zuletzt, weil auch dabei Pflichtteil- und andere Ansprüche zu berücksichtigen sind. Und auch hier gilt: Das Beste ist immer eine außergerichtliche Einigung, denn bei langwierigen Rechtsstreiten oder Zwangsversteigerungen zahlen unterm Strich alle Beteiligten meist drauf.

Was kostet es, ein geerbtes Haus zu verkaufen?

Ist die Immobilie kein Sanierungsfall und fällt keine Spekulationssteuer an, entstehen für den Verkauf lediglich geringe Zusatzkosten. Das sind einerseits die Kosten für die direkte Vermarktung oder den Immobilienmakler, wenn nicht der Käufer die Maklercourtage übernimmt. Dazu kommt bei belasteten Immobilien das Geld, das zum Begleichen der Schulden aufgebracht werden muss.

Welche Leistungen bietet Krone Immobilien im Erbschaftsfall an?

Wir unterstützen Sie, wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen wollen oder einen neutralen Experten für die notwendige Immobilienbewertung brauchen. Auch bei anderen Formalitäten rund um den Hausverkauf stehen wir Ihnen mit Rat und Tat zur Seite, etwa wenn es um die Sondierung des Immobilienmarktes geht oder um den Energieausweis, die Räumung, oder die kaufvorbereitende Reinigung des Verkaufsobjektes.

Weil wir wissen, dass die Zeit oft knapp ist und Erben trotz ihrer Trauer schnell wichtige Entscheidungen treffen müssen, lassen wir Sie nicht warten, sondern handeln rasch und stets im Sinne der Erbengemeinschaft. Wir sagen Ihnen, wie lange es voraussichtlich dauern wird, die Immobilie zum besten Preis zu verkaufen, und helfen Ihnen, auf dem Weg dahin Fallstricke und Fehler zu vermeiden.

Sie möchten sich von Krone Immobilien sach- und fachkundig unterstützen lassen? Dazu können Sie uns als Alleinerbe oder Erbengemeinschaft mit der (Verkehrs-)Wertermittlung oder Vermarktung des geerbten Hauses beauftragen. Eine Vollmacht zum Hausverkauf kann neben dem Verkauf, der Vermietung oder Verpachtung der Immobilie auch das Erstellen eines Sachverständigengutachtens, einen Auftrag zum Finden von potenziellen Käufern oder Mietern oder die Schaltung von Vermarktungsaktivitäten (z. B. Inseraten) umfassen.

Selbstverständlich handeln wir neutral und im Interesse aller beteiligten Erben. Wir setzen auf Vertrauen und Transparenz und halten Sie gemäß § 2027 BGB jederzeit auf dem neuesten Stand der laufenden Immobilienvermarktung.